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前11個月房企發(fā)債融資8466億元 年底前尚需還債800億元

盡管11月份債券市場融資開閘,但房企整體融資規(guī)模仍處于相對緊縮狀態(tài)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2021年1月份-11月份,房企境內外債券融資累計約8466億元,較2020年同期下降19%,規(guī)模減少1990億元。其中,11月份,境內外債券融資共發(fā)行48筆,較上月增加17筆,發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元,環(huán)比增加55.6%,同比減少43.4%。

“信用債融資明顯轉暖,政策邊際調整效果正在顯現(xiàn),但此前融資補血主要渠道之一的海外債融資環(huán)境還在持續(xù)惡化。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示,未來幾個月,隨著國內融資環(huán)境改善及房地產市場恢復,海外債融資環(huán)境或許會逐步改善。

境內債修復速度快于境外

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從境內外融資具體情況來看,11月份境外僅成功發(fā)行2筆債券,發(fā)債規(guī)模2.58億美元,發(fā)債數(shù)量與規(guī)模均為年內單月最小值,規(guī)模環(huán)比下降83.6%,同比下降94.3%;境內債券共發(fā)行46筆,發(fā)行規(guī)模約457億元,環(huán)比增加125.1%,同比減少17.7%,境內債券發(fā)行規(guī)模占比約97%。

此外,11月份,地產境內債具有較強的結構性特征,46筆債券中有44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè),占比約96%,其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團,優(yōu)質發(fā)債主體優(yōu)勢愈加顯著。

“境外美元債市場低預期持續(xù)走高,結合年末房企美元債余額不足,預計12月份境外債維持低溫。”貝殼研究院稱,但受國內房地產行業(yè)寬信用預期影響,房企多筆到期債務成功獲得展期,部分房企短期流動性得到階段性緩解,境內債修復預期明顯超過境外債。

“從區(qū)域市場看,境外投資者對于中國房企的投資信心還有待恢復,相對來說,境內投資者的信心恢復要更好,也使得此類境內發(fā)債的工作更容易推進。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,接下來,預計房企資金狀況會得到適當改善。

12月份到期債務約800億

事實上,四季度歷來是房企還債的集中期。自10月份花樣年等房企債務違約后,11月份以來,多家房企積極尋求解決短期流動性的策略,比如提前與金融機構談判,協(xié)商是否能將債務展期等。

而自11月初陽光城ABS和美元債成功展期后,越來越多房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。11月24日,據(jù)上海產權交易所信息顯示,債券規(guī)模為15.43億元的花樣年“20花樣02”,利息展期議案通過;11月25日,佳兆業(yè)公布了2021年12月7日到期4億美元債券的要約交換方案,根據(jù)方案,投資人每1000美元本金可以獲得1000美元新票據(jù)、25美元現(xiàn)金回報及資本化利率,新票據(jù)于2023年6月6日到期;11月份,中國奧園三筆共計15.16億元境內債成功展期。

同時,11月份,房企股權、資產等交易保持活躍,房企短期流動性處于積極修復過程中。

“投資人與發(fā)行人的目標是一致的,一旦違約將引發(fā)房企經營層面的危機,這讓房企和投資人更頭疼。”某機構人士稱,如果房企旗下資產屬性較好,發(fā)行主體尚有談判籌碼,但背后仍涉及追加抵押、優(yōu)先支付比例等關鍵條款,這類談判往往會讓發(fā)行人付出更大代價換得暫時喘息的機會。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,預計12月份房企到期債務維持在800億元規(guī)模,房企償債壓力仍然較高。

“民營房企之前的融資主力戰(zhàn)場——海外融資環(huán)境仍舊持續(xù)惡化,‘借新還舊’計劃多數(shù)落空,這對部分海外融資占比較高的房企造成很大壓力。”某不愿具名分析師直言,即便債務得到展期,面臨的將是多筆債務集中兌付的壓力,短期流動性之外,房企要尋求更多自救之路。

“距離今年結束僅剩1個月時間,房企將會加速出清存貨,或將延續(xù)下半年以價換量的策略,通過銷售市場的資金回籠等操作,更好地改善現(xiàn)金流。”嚴躍進表示。

據(jù)證券日報






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